深圳房地產(chǎn)2017年季度報(bào)告（第四季）
第一部分：土地市場(chǎng)
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2017年第四季度深圳共出讓7塊宗地，其中3塊是商業(yè)用地，2塊是商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，2塊商住混合用地。
3塊商業(yè)用地合計(jì)出讓用地面積355460.85平方米，合計(jì)建筑面積1578400平方米，成交金額273.31億元，折合樓面地價(jià)17316元/平方米。
2塊商業(yè)用地合計(jì)出讓用地面積29604.35平方米，合計(jì)建筑面積456200平方米，成交金額86.89億元，折合樓面地價(jià)19046元/平方米。
2塊商住混合用地合計(jì)出讓用地面積57280平方米，合計(jì)建筑面積239180平方米，成交金額17.56億元，折合樓面地價(jià)7342元/平方米。
第二部分：新房市場(chǎng)
一、一手住宅
1、供應(yīng)分析
1.1、新增預(yù)售分析
在限購(gòu)、房貸利率上浮等多重因素圍剿下，深圳住宅均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，成交量也在低位盤旋，四季度剛需依然支撐起樓市大半邊天。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2017年第四季度深圳新房住宅預(yù)售面積698395平方米，環(huán)比減少49.2%，同比增加57.3%；預(yù)售套數(shù)7580套，環(huán)比減少41.8%，同比增加65.0%。
2017年四季度羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)無(wú)住宅項(xiàng)目預(yù)售。
寶安區(qū)1個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積49633平方米，環(huán)比減少94.0%，同比減少73.2%；住宅預(yù)售套數(shù)577套，環(huán)比減少93.2%，同比減少70.9%。
龍崗區(qū)住宅預(yù)售面積648762平方米，環(huán)比增加116.6%，同比增加150.7%；住宅預(yù)售套數(shù)7003套，環(huán)比增加126.3%，同比增加167.8%。財(cái)富城預(yù)售量90375.6平方米/931套，京基御景中央預(yù)售量86119.63平方米/833套，是龍崗區(qū)預(yù)售量較大的樓盤。
附1：2017年四季度預(yù)售的住宅項(xiàng)目
附2：2017年四季度預(yù)售住宅戶型構(gòu)成
2、成交分析
2.1、四季度新房成交均價(jià)分析
限購(gòu)調(diào)控政策發(fā)力、銀行房貸利率不斷上浮、租售同權(quán)確立了新風(fēng)向。在政策強(qiáng)攻之下，深圳市場(chǎng)的表現(xiàn)整體以平穩(wěn)為主，深圳房?jī)r(jià)已連續(xù)四個(gè)季度維持在5.4萬(wàn)元/㎡。自2017年一季度深圳新房均價(jià)由54846元/㎡→54532元/㎡→54374元/㎡→54273元/㎡，實(shí)現(xiàn)2017年季度房?jī)r(jià)四連跌。
2017年第四季度深圳新房住宅成交均價(jià)54273元/㎡，環(huán)比微跌0.2%，同比下跌1.8%。市場(chǎng)成交主要集中在龍崗和寶安兩個(gè)區(qū)域，成交主力以剛需盤為主。
寶安區(qū)天匯城、拾悅城等剛需盤熱銷，均價(jià)穩(wěn)定，同比上漲2.6%，為49131元/㎡；龍崗區(qū)的卓越星源、麓園等平價(jià)盤的熱銷，帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)回落，同比下跌7.4%，成交均價(jià)36688元/㎡。
南山區(qū)香山里、天鵝湖1號(hào)、華潤(rùn)深圳灣悅府等樓盤是成交主力，全區(qū)成交均價(jià)97394元/㎡，環(huán)比下跌3.4%，同比上漲18.0%；福田區(qū)成交均價(jià)78651元/㎡，環(huán)比下跌11.6%，是價(jià)格跌幅最大的區(qū)域。
2.2、四季度新房成交量分析
隨著調(diào)控政策持續(xù)收緊，市場(chǎng)銷售主力以剛需盤為主，進(jìn)入四季度后，預(yù)售的住宅項(xiàng)目有所增多，剛需入市節(jié)奏加快。2017年4季度深圳成交8583套新房住宅，環(huán)比增加27.4%，同比減少8.3%，鹽田區(qū)四季度零成交。
寶安區(qū)成交3801套新房住宅，環(huán)比增加22.5%，同比增加10.8%；成交面積345984平方米，環(huán)比增加17.4%，同比增加15.9%，天匯城、鴻榮源壹成中心、拾悅城等是區(qū)域的主力成交樓盤。
龍崗區(qū)成交3584套新房住宅，環(huán)比增加37.1%，同比減少5.9%；成交面積315938平方米，環(huán)比增加四成，同比減少8.2%，卓越星源、奧園翡翠東灣、京基御景中央等是區(qū)域的主力成交樓盤。
南山區(qū)成交808套住宅，環(huán)比增加42.3%，成交面積137409平方米，環(huán)比增加62.8%，香山里、天鵝湖1號(hào)、前海東岸、豪方天際、華潤(rùn)深圳灣悅府是區(qū)域的主力成交樓盤。
附：深圳市各行政區(qū)2017年10－12月新房成交量?jī)r(jià)走勢(shì)圖
第三部分：二手房市場(chǎng)
一、掛牌情況分析
1、2017年四季度深圳各區(qū)二手住宅掛牌均價(jià)
根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測(cè)，2017年四季度深圳的二手住宅價(jià)格有所回升，季度加權(quán)均價(jià)為68289元/平方米，(10-12月加權(quán)均價(jià)，下同），環(huán)比上漲12.0%，同比上漲38.6%。
各行政區(qū)方面，全市掛牌均價(jià)除羅湖區(qū)、鹽田區(qū)下跌以外，其它四區(qū)全線上漲，
福田區(qū)掛牌均價(jià)環(huán)比上漲14.0%，為81758元/平方米，同比上漲34.0%；
南山區(qū)掛牌均價(jià)環(huán)比上漲7.4%，為82224元/平方米，同比上漲32.4%；
寶安區(qū)掛牌均價(jià)環(huán)比上漲3.8%，為58944元/平方米，同比上漲26.1%；
龍崗區(qū)掛牌均價(jià)環(huán)比上漲0.9%，為43151元/平方米，同比上漲13.9%；
鹽田區(qū)掛牌均價(jià)環(huán)比下跌2.1%至56261元/平方米，同比上漲17.2%；
羅湖區(qū)掛牌均價(jià)環(huán)比下跌3.7%，為54853元/平方米，同比上漲10.1%。
附：深圳市各行政區(qū)2017年10～12月二手住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)圖
2、2017年四季度深圳各區(qū)住宅租金
根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測(cè)，2017年四季度深圳的住宅租金為80元/平方米/月，(10-12月加權(quán)均價(jià)，下同），環(huán)比下跌2.4%，同比上漲12.7%。
各行政區(qū)方面，全市租金除南山區(qū)、龍崗區(qū)上漲，其它四區(qū)全線下跌。其中，
龍崗區(qū)四季度的住宅租金環(huán)比上漲8.2%，為53元/平方米/月，同比上漲15.2%；
南山區(qū)四季度的住宅租金環(huán)比上漲6.1%，為105元/平方米/月，同比上漲28.0%；
鹽田區(qū)四季度的住宅租金環(huán)比下跌29.0%，為49元/平方米/月，同比下跌14%；
福田區(qū)四季度住宅租金環(huán)比下跌4.7%，為101元/平方米/月，同比上漲16.1%；
羅湖區(qū)四季度住宅租金環(huán)比下跌2.4%，為82元/平方米/月，同比上漲10.8%；
寶安區(qū)四季度住宅租金環(huán)比下跌1.6%，為60元/平方米/月，同比上漲9.1%。
附：深圳市各行政區(qū)2017年10～12月住宅租金走勢(shì)圖
二、成交分析
3.1、2017年第四季度全市二手商品房成交概況
最嚴(yán)格的樓市新政以來(lái)，調(diào)控效果顯著，投資客已離場(chǎng)，二手房市場(chǎng)不溫不火。房貸政策的收緊，導(dǎo)致的購(gòu)房成本增加，也讓二手房市場(chǎng)受池魚之殃。2017年四季度深圳成交20312套二手房，環(huán)比減少0.4%，同比增加一成；成交面積1655285平方米，環(huán)比減少1.4%，同比增加1.7%。
寶安區(qū)成交3891套二手房，環(huán)比減少-0.6%，同比增加9.0%；成交面積346468平方米，環(huán)比減少1.9%，同比減少8.0%。
南山區(qū)成交3308套二手房，環(huán)比增加4.6%，同比增加兩成；成交面積299286平方米，環(huán)比增加3.2%，同比增加18.1%。
福田區(qū)成交3928套二手房，環(huán)比增加4.2%，同比增加11.7%；成交面積324966平方米，環(huán)比增加1.5%，同比增加6.1%。
3.2、2017年四季度二手房、新房成交比較
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2017年四季度深圳二手房成交量是新房的1.9倍。各行政區(qū)方面，福田、羅湖、南山三區(qū)以二手房成交為主，福田區(qū)二手房成交量是新房的6.6倍，羅湖區(qū)二手房成交量是新房的16.8倍，南山區(qū)二手房成交量是新房的2.2倍；龍崗區(qū)二手房成交量略優(yōu)于新房，二手房成交量是新房的1.3倍，寶安區(qū)二手房成交量與新房持平，鹽田區(qū)以二手房成交為主，四季度無(wú)新房住宅成交。
第四部分：商業(yè)
一、一手商業(yè)
1、一手商業(yè)新增預(yù)售分析
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2017年四季度深圳商業(yè)預(yù)售面積532678平方米，環(huán)比增加50.4%，同比增加42.1%；商業(yè)預(yù)售套數(shù)8368套，環(huán)比增加91.5%，同比增加63.0%。
寶安和龍崗是商業(yè)預(yù)售量的主力區(qū)域，寶安區(qū)預(yù)售量179423.67平方米/1902套；龍崗區(qū)預(yù)售量307149.61平方米/1902套。位于寶安的龍光玖鉆商業(yè)預(yù)售量102020.13平方米/1032套，位于龍崗的名居廣場(chǎng)預(yù)售量57966.99平方米/1001套，是全市商業(yè)預(yù)售量較大的兩個(gè)樓盤。
附：2017年四季度預(yù)售的商業(yè)項(xiàng)目
2、一手商業(yè)成交分析
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2017年四季度一手商業(yè)成交面積311452平方米，環(huán)比增加33.4%，同比增加99.3%；商業(yè)成交套數(shù)4075套，環(huán)比增加54.9%，同比增加75.3%。
招商中環(huán)成交44429平方米/438套，是全市商業(yè)成交量最大的樓盤，紅山6979以32653平方米/384套居于第二位。
3、二手商業(yè)成交分析
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2017年四季度深圳二手商業(yè)成交面積107902平方米，環(huán)比減少10.4%，同比減少14.4%；二手商業(yè)成交套數(shù)2288套，環(huán)比減少4.9%，同比增加23.7%。
第五部分：寫字樓
一、一手寫字樓
1、寫字樓新增批售分析
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2017年四季度深圳寫字樓預(yù)售面積451598平方米，環(huán)比增加641.6%，同比增加66.7%；寫字樓預(yù)售套數(shù)7202套，環(huán)比增加525.7%，同比增加119.4%。
寶安和龍崗是寫字樓預(yù)售量的主力區(qū)域，寶安區(qū)預(yù)售量262998.1平方米/5015套，龍崗區(qū)預(yù)售量111401.79平方米/1378套。位于寶安的龍光玖鉆寫字樓預(yù)售量176608.76平方米/4049套，是全市寫字樓預(yù)售量最大的樓盤。
附：2017年四季度預(yù)售的寫字樓項(xiàng)目
2、寫字樓成交分析
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2017年四季度深圳一手寫字樓成交面積148781平方米，環(huán)比增加15.8%，同比增加225.4%；寫字樓成交套數(shù)2387套，環(huán)比增加36.4%，同比增加407.9%。龍光玖云著成交32913平方米/742套，是全市寫字樓成交量最大的樓盤，萬(wàn)科廣場(chǎng)成交29070平方米/188套，居于第二位。
3、二手寫字樓成交分析
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2017年四季度深圳二手寫字樓成交面積39145平方米，環(huán)比增加13.4%，同比增加13.7%，二手寫字樓成交套數(shù)314套，環(huán)比增加7.9%，同比增加11.0%。
第五部分：政策點(diǎn)評(píng)
第六部分：小結(jié)
在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”政策指引下，樓市將加速回歸居住屬性，而“購(gòu)租并舉”住房制度的建立也將重構(gòu)樓市格局。隨著調(diào)控政策的繼續(xù)施行，投資客逐漸離場(chǎng)。
深圳調(diào)控持續(xù)已一年多，深圳房?jī)r(jià)已得到有效的控制，四季度開發(fā)商推盤節(jié)奏有所加快，新房供應(yīng)量增加，新房成交量止跌回穩(wěn)。調(diào)控下的深圳樓市房?jī)r(jià)平穩(wěn)，新房和二手房在短期內(nèi)不會(huì)大漲，有買房需求的朋友不妨多看，目前是買房換房的良機(jī)。
