導(dǎo)讀：1月23日，冬季達(dá)沃斯正式開幕！中共中央政治局委員、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴在達(dá)沃斯論壇上做了“中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策”的主旨發(fā)言。作為中央高層最值得信賴的經(jīng)濟(jì)智囊，劉鶴的發(fā)言基本代表著未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策及房地產(chǎn)政策的基本走向！
在這次主題演講中，劉鶴明確提出：中國(guó)房地產(chǎn)去庫存，依然是目前政府經(jīng)濟(jì)工作的主線之一。同時(shí)希望能夠在三年之內(nèi)化解中國(guó)金融高風(fēng)險(xiǎn)，重啟增長(zhǎng)新周期。此次會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)可以提煉出以下幾個(gè)觀點(diǎn)：
1、中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)階段最大的工作主線是 “去產(chǎn)能+去庫存+去桿杠”
今后幾年，中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、結(jié)構(gòu)政策、改革政策、社會(huì)政策都將圍繞從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)變。中國(guó)正處于從人均收入8000多美元向1萬美元、進(jìn)而向更高水平邁進(jìn)的歷史階段。在這種情況下，高質(zhì)量發(fā)展的主要內(nèi)涵就是從總量擴(kuò)張向結(jié)構(gòu)優(yōu)化轉(zhuǎn)變，就是從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。
在這次達(dá)沃斯演講中，劉鶴再次明確提出中國(guó)現(xiàn)階段改革的核心主線是“三去一降一補(bǔ)”：就是在生產(chǎn)過剩的領(lǐng)域“去產(chǎn)能”，在房地產(chǎn)領(lǐng)域去掉多余的庫存，在金融領(lǐng)域去杠桿率。降低過高的杠桿率，在全社會(huì)降低成本，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中補(bǔ)上公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施和制度性短板，全面提升供給體系的適應(yīng)力和創(chuàng)新性。
中國(guó)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，已經(jīng)取得了階段性成效。2016年以來，中國(guó)已減少鋼鐵產(chǎn)能超過1.15億噸，取締1.4億噸“地條鋼”產(chǎn)能，減少煤炭產(chǎn)能超過5億噸。但是還存在問題，主要在于兩個(gè)方面：一個(gè)是我們生產(chǎn)了太多無用的東西，過剩了，這其中就包括了鋼鐵、煤炭及大量三、四線城市空置房。另外一個(gè)就是負(fù)債率太高了，地方政府的總負(fù)債高達(dá)30萬億以上，已經(jīng)占到GDP水平的40%。因此現(xiàn)階段中國(guó)必須堅(jiān)持“去產(chǎn)能、去庫存及去桿杠”，來解決目前中國(guó)的核心問題，以恢復(fù)整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
2、房地產(chǎn)去庫存，關(guān)鍵靠城市化率
棚戶區(qū)改造+戶籍制度改革是核心手段。在過去五年，有8000萬人農(nóng)民轉(zhuǎn)化成市民，常住人口的城鎮(zhèn)化率達(dá)到了58.52%。房地產(chǎn)去庫存，關(guān)鍵還是要靠城市化率的提高。過去五年，8000萬農(nóng)民進(jìn)城，創(chuàng)造了近3億平米的住房需求。而根據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，未來三年，還將有1個(gè)億的農(nóng)民將會(huì)被改造成市民，這些可能大部分都將會(huì)獲取城市合法身份，戶籍。此外，還要再加上2018-2020年的棚改戶1500萬戶。未來三年，中國(guó)房地產(chǎn)去庫存依然是重要的發(fā)展主線。
3、未來房地產(chǎn)政策將會(huì)呈現(xiàn)分化，一線城市不變，二線城市可變
根據(jù)目前中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)政策將逐漸由原來的“一刀切”，逐漸走向城市分化的基本特征，也就是所謂的“分城施策”階段。
完全不需要去庫存的一線城市，未來的房地產(chǎn)政策肯定不會(huì)有變化，這其中主要包括北上廣深等四大一線城市。一線城市不僅不會(huì)放松，還有可能加碼。二線城市則可根據(jù)自身的房地產(chǎn)庫存情況，做出相應(yīng)的政策調(diào)整。此外，財(cái)政收入及地方債務(wù)負(fù)擔(dān)過重的城市，也可以適當(dāng)做房地產(chǎn)政策的調(diào)整。2017年年底八大二線城市以人才新政方式突破限購，就是一種因城施策的結(jié)果。而三四線城市，則由于庫存太大，房地產(chǎn)政策基本上會(huì)保持相對(duì)寬松的狀態(tài)。
4、貸款政策會(huì)持續(xù)收緊，至少三年才會(huì)有新周期
中國(guó)現(xiàn)階段需要打好三大攻堅(jiān)戰(zhàn)，第一個(gè)就是防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)中，金融風(fēng)險(xiǎn)尤為突出。針對(duì)影子銀行、地方政府隱性債務(wù)等突出問題，爭(zhēng)取在未來3年左右時(shí)間，使宏觀杠桿率得到有效控制，金融結(jié)構(gòu)適應(yīng)性提高，金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力增強(qiáng)，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)得到有效防范，經(jīng)濟(jì)體系良性循環(huán)水平上升。
這就意味著，三年內(nèi)中國(guó)的住房貸款政策不會(huì)有大的變化。短期之內(nèi)期望的“認(rèn)房不認(rèn)貸、降低首套比例及利率水平”等政策基本不會(huì)出現(xiàn)了。中國(guó)房地產(chǎn)要想重新獲得高桿杠，至少需要三年時(shí)間，才可開啟新周期。
（本文來源：新浪財(cái)經(jīng)、大山房產(chǎn)俱樂部）
