去年“930”以來，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策越加嚴(yán)厲，地方政府限購(gòu)、房地產(chǎn)貸款緊縮、加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)貸，現(xiàn)金貸違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策由鼓勵(lì)轉(zhuǎn)為抑制交易等措施接連出臺(tái)，帶領(lǐng)中國(guó)進(jìn)入了又一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策周期。
中共的十九大進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居�！�12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到“完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控�！�
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與政策正處于十字路口。關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)未來，當(dāng)下有兩種截然不同預(yù)期。一種認(rèn)為，中國(guó)樓市正處在巨變的前夜，房產(chǎn)稅、租售同權(quán)、土地供給改革等將使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)告別短期波動(dòng)劇烈，走出房?jī)r(jià)屢控屢漲的怪圈；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制并非首次提出，之所以推進(jìn)艱難，在于中國(guó)政府很難承受房地產(chǎn)下滑帶來的經(jīng)濟(jì)下行壓力以及破解土地財(cái)政困境，以往如此，這次也難言有何不同。
究竟未來中國(guó)房地產(chǎn)政策與市場(chǎng)會(huì)如何演變？是巨變的前夜還是難逃屢控屢漲？
其實(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制存在疑慮并不難以理解，回顧過去十多年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，不難發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與政策的短期化態(tài)勢(shì)是十分明顯的。即過去十幾年內(nèi)，房地產(chǎn)政策往往在二三年時(shí)間便實(shí)現(xiàn)松緊轉(zhuǎn)換，中國(guó)房?jī)r(jià)也往往是經(jīng)歷一段時(shí)間的快速增長(zhǎng)，其后便引致嚴(yán)厲的政策調(diào)控措施，調(diào)控導(dǎo)致短期內(nèi)供需關(guān)系以及房?jī)r(jià)上漲預(yù)期改變，再通過經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)收入提升，為高企的房?jī)r(jià)提供了支撐。而后房地產(chǎn)遇冷拖累經(jīng)濟(jì)，影響地方財(cái)政收入，房地產(chǎn)政策松動(dòng)而演變成鼓勵(lì)，又引領(lǐng)了新一輪房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)式上漲，如此反復(fù)。
筆者曾在此前專欄文章《中國(guó)房?jī)r(jià)屢控屢漲之謎》中，將過去十年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控歸納之為中國(guó)式的“房?jī)r(jià)-收入螺旋式上漲”的化解泡沫模式。在筆者看來，造成這種局面的因素眾多，其中，中國(guó)獨(dú)特的制度因素是難以忽視的重要原因。
尤其是中國(guó)獨(dú)特的土地財(cái)政制度，使得地方政府總是有意無意把房?jī)r(jià)往高推；而中國(guó)政府長(zhǎng)期以來對(duì)增長(zhǎng)目標(biāo)的過度看重，也使得在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大之時(shí)，房地產(chǎn)常常被作為穩(wěn)增長(zhǎng)的重要手段。在此背景下，經(jīng)歷了幾輪房地產(chǎn)政策放松與房?jī)r(jià)螺旋式攀升，中國(guó)社會(huì)已普遍堅(jiān)信中國(guó)房?jī)r(jià)只漲不跌的神話，以及其背后獨(dú)特的制度因素如政府已為房地產(chǎn)背書，這種房地產(chǎn)螺旋式上漲是過去十幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)。
本輪房地產(chǎn)調(diào)控有何不同？
這樣的預(yù)期存在巨大風(fēng)險(xiǎn)的。筆者在另一本專欄文章《房地產(chǎn)國(guó)家牛市存八大風(fēng)險(xiǎn)》中提到的，一旦缺乏收入改善預(yù)期等基本面支撐，短期內(nèi)過快過大房?jī)r(jià)上漲可能超出可承受范圍，增加經(jīng)濟(jì)脆弱性與金融風(fēng)險(xiǎn)；而樓市香港化趨勢(shì)明顯，加大了收入差距，損害社會(huì)公平；此外，房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀同時(shí)會(huì)對(duì)轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新不利；更進(jìn)一步，樓市綁架政府，讓政策進(jìn)退兩難。
去年930以來，中國(guó)政府已經(jīng)從限購(gòu)、限貸、增加供給等角度采取了嚴(yán)厲的抑制房地產(chǎn)個(gè)泡沫的措施，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制也呼之欲出。然而，由于以往政策松緊轉(zhuǎn)換頻繁，仍有不少質(zhì)疑認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控也是短期現(xiàn)象，政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴以及土地財(cái)政的困境將使得長(zhǎng)效機(jī)制難有實(shí)際意義。
這種觀點(diǎn)觸及了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制推出的最大制度障礙與困難，并非沒有道理，但在筆者看來，這也忽視了本輪房地產(chǎn)調(diào)控與以往的六大不同之處，或使得中國(guó)房地產(chǎn)面臨一次巨變。
這六大不同主要體現(xiàn)在：
第一，與以往調(diào)控不同，本輪房地產(chǎn)調(diào)控是中央領(lǐng)導(dǎo)核心意志的體現(xiàn)。
第二，本屆政府政策已擴(kuò)展了曾經(jīng)的想象邊界。十八大以來，本屆政府諸多措施的推動(dòng)超出預(yù)期。例如，反腐與八項(xiàng)規(guī)定推行之初，認(rèn)為這些改革難以持續(xù)的觀點(diǎn)是占據(jù)上風(fēng)的，如今看來，情況大不相同。反觀房地產(chǎn)政策也可能如此，雖然目前擔(dān)憂房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制并不看好的觀點(diǎn)十分普遍，但從去年以來，地方房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)環(huán)比上漲便接連加強(qiáng)調(diào)控的態(tài)勢(shì)來看，此次房地產(chǎn)領(lǐng)域改革的執(zhí)行力也要高于以往。
第三，房?jī)r(jià)-收入螺旋式上漲模式已難以為繼。與以往不同的是，中國(guó)的房?jī)r(jià)已達(dá)世界頂端，而且已處于由高速收入增長(zhǎng)向中高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變的新常態(tài)時(shí)期，未來收入很難延續(xù)以往兩位數(shù)的較高增長(zhǎng)，甚至可能由于轉(zhuǎn)型，出現(xiàn)短期的結(jié)構(gòu)性失業(yè)。而如果并未對(duì)收入放緩有充分預(yù)期，相反，憑借以往房?jī)r(jià)只漲不跌的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依靠其獨(dú)特性、以及相信政府會(huì)為房地產(chǎn)背書就能對(duì)抗經(jīng)濟(jì)規(guī)律，是十分危險(xiǎn)的。
第四，房地產(chǎn)國(guó)家牛市透支信任成本。當(dāng)下供給側(cè)改革已到了攻堅(jiān)階段，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已涉及到財(cái)稅改革、土地改革、公共服務(wù)均等化等方面，也關(guān)乎縮小貧富差距這一社會(huì)問題的解決。如果最終仍難以走出房?jī)r(jià)屢控屢漲的怪圈，再次坐實(shí)了房地產(chǎn)國(guó)家背書的判斷，則有可能損傷各界對(duì)改革的預(yù)期，透支對(duì)改革的信任成本。
第五，新動(dòng)能為擺脫房地產(chǎn)過度依賴創(chuàng)造條件。與以往不同的是，本輪經(jīng)濟(jì)反彈既有房地產(chǎn)、基建等傳統(tǒng)模式的帶動(dòng)，也有經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能的支持。今年在傳統(tǒng)領(lǐng)域受到去杠桿政策的影響出現(xiàn)回落之時(shí)，高端制造業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)支付、新能源等經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能仍發(fā)揮著對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，對(duì)投資放緩提供了對(duì)沖，降低了經(jīng)濟(jì)的負(fù)面下行壓力。而考慮到未來全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)的出口提升，消費(fèi)保持穩(wěn)健，筆者認(rèn)為，推出房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，走出經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)過度依賴面臨最好的改革窗口。
第六，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)呼之欲出。相比于以往的進(jìn)展緩慢，十九大后，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制正在加快推動(dòng)，有望破冰。發(fā)改委副主任寧吉喆表示，“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制正在緊鑼密鼓制定，會(huì)適時(shí)出臺(tái)”。財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷近日發(fā)文《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》稱，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施，亦是房地產(chǎn)稅加速的信號(hào)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控為明年房地產(chǎn)定調(diào)。而從實(shí)踐來看，當(dāng)下圍繞房地產(chǎn)稅、共有產(chǎn)權(quán)、支持住房租賃等相關(guān)政策亦在加速落地，長(zhǎng)效機(jī)制已初現(xiàn)輪廓。
綜上，筆者認(rèn)為，十九大之后，中國(guó)房地產(chǎn)已處于十字路口。盡管當(dāng)下仍有不少觀點(diǎn)堅(jiān)信中國(guó)房地產(chǎn)難以走出屢控屢漲的怪圈，但從本輪調(diào)控的六大不同來看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能已經(jīng)處于巨變的前夜，或迎來新時(shí)代，特別是房地產(chǎn)稅的加快落地以及地方與中央財(cái)權(quán)與事權(quán)的理順，將從根本上擺脫土地財(cái)政的頑疾；而更加注重增長(zhǎng)質(zhì)量而非速度，縮小貧富差距的新要求也使得未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要降低對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴，通過改革與創(chuàng)新尋找中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)能。
來源：華爾街見聞
